Αμοιβή Δικηγόρου για Αγορά Ακινήτου – Αναλυτικός Οδηγός

Η αγορά ακινήτου αποτελεί μία από τις σημαντικότερες οικονομικές αποφάσεις στη ζωή ενός ανθρώπου. Παρότι η συμμετοχή δικηγόρου δεν είναι πάντα υποχρεωτική εκ του νόμου, στην πράξη θεωρείται απολύτως κρίσιμη για την ασφάλεια της συναλλαγής. Ένα από τα συχνότερα ερωτήματα των αγοραστών αφορά την αμοιβή του δικηγόρου: πώς καθορίζεται, τι περιλαμβάνει και τι πρέπει να γνωρίζει κανείς πριν προχωρήσει.

Γιατί χρειάζεται δικηγόρος στην αγορά ακινήτου

Ο δικηγόρος δεν περιορίζεται σε έναν τυπικό ρόλο. Είναι ο επαγγελματίας που:

• πραγματοποιεί τον έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας
• εντοπίζει βάρη, υποθήκες, προσημειώσεις ή νομικά προβλήματα
• ελέγχει τη νομιμότητα της μεταβίβασης
• προστατεύει τον αγοραστή από μελλοντικούς κινδύνους

Χωρίς νομικό έλεγχο, ο αγοραστής μπορεί να αποκτήσει ακίνητο με σοβαρά προβλήματα που θα εμφανιστούν μετά την υπογραφή του συμβολαίου.

Πώς καθορίζεται η αμοιβή δικηγόρου

Η αμοιβή δικηγόρου για αγορά ακινήτου καθορίζεται κατά κανόνα με ελεύθερη έγγραφη συμφωνία μεταξύ δικηγόρου και εντολέα. Η συμφωνία αυτή είναι η πιο ασφαλής λύση, καθώς:

• αποσαφηνίζει το κόστος από την αρχή
• περιγράφει τις υπηρεσίες που θα παρασχεθούν
• αποτρέπει μελλοντικές παρεξηγήσεις

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει έγγραφη συμφωνία, η αμοιβή υπολογίζεται βάσει της αξίας του ακινήτου, σύμφωνα με τις προβλέψεις της νομοθεσίας.

Από τι εξαρτάται το ύψος της αμοιβής

Δεν υπάρχει ένα σταθερό ποσό που ισχύει για όλες τις περιπτώσεις. Η αμοιβή επηρεάζεται από πολλούς παράγοντες, όπως:

• η αξία του ακινήτου
• η πολυπλοκότητα του νομικού ελέγχου
• ο αριθμός των προηγούμενων τίτλων
• η ύπαρξη ή όχι βαρών
• αν το ακίνητο βρίσκεται σε Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο
• αν πρόκειται για ειδική περίπτωση (κληρονομιά, αυθαίρετα, επένδυση, Golden Visa κ.λπ.)

Όσο πιο σύνθετη είναι η υπόθεση, τόσο αυξάνεται και ο απαιτούμενος χρόνος εργασίας του δικηγόρου.

Τι περιλαμβάνει συνήθως η αμοιβή

Η αμοιβή δικηγόρου για αγορά ακινήτου μπορεί να περιλαμβάνει:

• έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας σε βάθος χρόνου
• έρευνα για υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις
• έλεγχο νομιμότητας της κυριότητας
• νομική καθοδήγηση για τα απαιτούμενα έγγραφα
• έλεγχο του προσυμφώνου (αν υπάρχει)
• έλεγχο του τελικού συμβολαίου πριν την υπογραφή

Σε ορισμένες περιπτώσεις, περιλαμβάνεται και η παράσταση κατά την υπογραφή του συμβολαίου.

Αμοιβή για έλεγχο τίτλων – ξεχωριστή ή ενιαία;

Ο έλεγχος τίτλων αποτελεί τη σημαντικότερη υπηρεσία του δικηγόρου. Σε πολλές περιπτώσεις:

• τιμολογείται ξεχωριστά
• ή ενσωματώνεται στο συνολικό κόστος της αγοραπωλησίας

Η αμοιβή μπορεί να είναι:

• ποσοστιαία, βάσει αξίας ακινήτου
• ή κατ’ αποκοπή, ανάλογα με τη συμφωνία

Σημαντικό είναι ο αγοραστής να γνωρίζει εκ των προτέρων τι ακριβώς περιλαμβάνεται.

Γιατί δεν πρέπει να επιλέγεται δικηγόρος μόνο με βάση το κόστος

Η χαμηλή αμοιβή δεν σημαίνει απαραίτητα καλή υπηρεσία. Ένας ελλιπής έλεγχος μπορεί να οδηγήσει σε:

• ακίνητα με βάρη
• δικαστικές διαμάχες
• οικονομική ζημία
• αδυναμία μεταπώλησης

Το κόστος του δικηγόρου είναι μικρό σε σχέση με την αξία της επένδυσης που προστατεύει.

Θα μπορούσε εύλογα να υποστηριχθεί ότι η νομική υποστήριξη είναι καθοριστικής σημασίας κυρίως στην περίπτωση της αγοραπωλησίας ακινήτου. Και αυτό γιατί η απόκτηση ενός ακινήτου δεν εξαντλείται στην υπογραφή ενός συμβολαίου, αλλά προϋποθέτει μια σειρά από ουσιαστικά βήματα, τα οποία διασφαλίζουν ότι ο αγοραστής αποκτά ένα ακίνητο νόμιμο, «καθαρό» και απαλλαγμένο από μελλοντικούς κινδύνους.

Πριν από οποιαδήποτε δέσμευση ή υπογραφή, ο υποψήφιος αγοραστής οφείλει να προχωρήσει σε έναν ολοκληρωμένο νομικό και τεχνικό έλεγχο του ακινήτου. Το πρώτο και σημαντικότερο στάδιο είναι ο έλεγχος στο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολόγιο. Εκεί εξετάζονται οι τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου, προκειμένου να διαπιστωθεί αν υφίστανται εμπράγματα βάρη ή νομικές εκκρεμότητες, όπως προσημειώσεις υποθήκης, υποθήκες, κατασχέσεις, διεκδικήσεις τρίτων ή εκκρεμείς αγωγές που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την κυριότητα.

Παράλληλα, απαιτείται έλεγχος της πολεοδομικής κατάστασης του ακινήτου. Η μελέτη της οικοδομικής άδειας και των εγκεκριμένων σχεδίων αποσκοπεί στον εντοπισμό τυχόν αυθαιρεσιών, υπερβάσεων ή πολεοδομικών παραβάσεων. Στο στάδιο αυτό, η συνδρομή μηχανικού είναι συνήθως απαραίτητη, καθώς πρόκειται για τεχνικό έλεγχο που συνδέεται άμεσα με τη δυνατότητα νόμιμης μεταβίβασης.

Ακολούθως, ο αγοραστής καλείται να εκπληρώσει τις φορολογικές του υποχρεώσεις. Συγκεκριμένα, πριν από την υπογραφή του συμβολαίου απαιτείται η καταβολή του φόρου μεταβίβασης στην αρμόδια ΔΟΥ, ο οποίος υπολογίζεται βάσει της αντικειμενικής ή της δηλωθείσας αξίας του ακινήτου, ανάλογα με τα στοιχεία της συναλλαγής.

Το επόμενο στάδιο είναι η σύνταξη του συμβολαίου αγοραπωλησίας από συμβολαιογράφο. Κατά την υπογραφή παρίστανται ο πωλητής και ο αγοραστής, ενώ συχνά παρίστανται και οι δικηγόροι των συμβαλλομένων, προκειμένου να διασφαλιστεί ότι το περιεχόμενο του συμβολαίου αποτυπώνει πλήρως και ορθά τη συμφωνία των μερών.

Ωστόσο, η διαδικασία δεν ολοκληρώνεται με την υπογραφή. Η μεταγραφή του συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο ή η καταχώρισή του στο Κτηματολόγιο είναι το καθοριστικό βήμα που κατοχυρώνει νομικά την κυριότητα του αγοραστή. Χωρίς τη μεταγραφή, η μεταβίβαση δεν έχει πλήρη έννομη ισχύ και ο αγοραστής παραμένει εκτεθειμένος σε κινδύνους.

Πέραν του τιμήματος, ο αγοραστής θα πρέπει να υπολογίσει και τα συνολικά έξοδα της συναλλαγής. Αυτά περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, την αμοιβή του δικηγόρου, τον φόρο μεταβίβασης, την αμοιβή του συμβολαιογράφου, τα έξοδα μεταγραφής, την αμοιβή του μηχανικού και – όπου υπάρχει – την αμοιβή του κτηματομεσίτη.

Ιδιαίτερη αναφορά αξίζει να γίνει στην αμοιβή του δικηγόρου. Κατά γενικό κανόνα, η αμοιβή καθορίζεται με έγγραφη συμφωνία μεταξύ δικηγόρου και εντολέα, σύμφωνα με τον Κώδικα Δικηγόρων. Η συμφωνία αυτή εξασφαλίζει σαφήνεια ως προς το εύρος των παρεχόμενων υπηρεσιών και το συνολικό κόστος.

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει έγγραφη συμφωνία και ο δικηγόρος παρασταθεί κατά την κατάρτιση του συμβολαίου ενώπιον συμβολαιογράφου, η ελάχιστη νόμιμη αμοιβή του υπολογίζεται ποσοστιαία επί της αξίας της δικαιοπραξίας, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα ποσοστά του Κώδικα Δικηγόρων. Τα ποσοστά αυτά κλιμακώνονται ανάλογα με την αξία της αγοραπωλησίας και εφαρμόζονται αποκλειστικά στις περιπτώσεις παράστασης κατά την υπογραφή.

Συμπερασματικά, η συμμετοχή δικηγόρου στην αγοραπωλησία ακινήτου δεν αποτελεί μια τυπική διαδικασία, αλλά έναν ουσιαστικό μηχανισμό προστασίας. Η σωστή νομική καθοδήγηση από το αρχικό στάδιο του ελέγχου έως και τη μεταγραφή του συμβολαίου διασφαλίζει ότι η επένδυση του αγοραστή θα είναι ασφαλής, νόμιμη και απαλλαγμένη από δυσάρεστες εκπλήξεις στο μέλλον.

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Είναι υποχρεωτικός ο δικηγόρος στην αγορά ακινήτου;

Όχι, δεν είναι πάντα υποχρεωτικός, αλλά είναι απολύτως απαραίτητος για την ασφάλεια της συναλλαγής.

Πόσο κοστίζει συνήθως ο δικηγόρος;

Το κόστος διαφέρει ανάλογα με την αξία και την πολυπλοκότητα του ακινήτου. Καθορίζεται με συμφωνία.

Πληρώνεται ο δικηγόρος από τον αγοραστή ή τον πωλητή;

Συνήθως από τον αγοραστή, όταν πρόκειται για έλεγχο τίτλων και προστασία της αγοράς.

Μπορώ να κάνω αγορά χωρίς έλεγχο τίτλων;

Νομικά ναι, πρακτικά όμως είναι εξαιρετικά επικίνδυνο.

Περιλαμβάνεται η παράσταση στο συμβόλαιο;

Μόνο αν έχει συμφωνηθεί. Δεν είναι πάντα απαραίτητη, αλλά συχνά χρήσιμη.

Υπάρχει επιπλέον κόστος πέραν της αμοιβής;

Μπορεί να υπάρχουν έξοδα για έρευνες σε Υποθηκοφυλακεία ή Κτηματολόγιο.

Συμπέρασμα

Η αμοιβή δικηγόρου για αγορά ακινήτου δεν είναι ένα τυπικό έξοδο, αλλά επένδυση ασφάλειας. Ο σωστός νομικός έλεγχος προστατεύει τον αγοραστή από σοβαρούς κινδύνους και εξασφαλίζει ότι το ακίνητο που αποκτά είναι καθαρό, νόμιμο και αξιοποιήσιμο στο μέλλον.

Η σαφής συμφωνία από την αρχή και η επιλογή έμπειρου δικηγόρου αποτελούν τα δύο βασικά στοιχεία για μια επιτυχημένη και ασφαλή αγοραπωλησία.