By lawadvertising_pyf3kp
Η πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα είναι μια διαδικασία που απαιτεί σωστή προετοιμασία και συγκέντρωση συγκεκριμένων δικαιολογητικών. Τα τελευταία χρόνια, λόγω της αυστηροποίησης του νομικού και φορολογικού πλαισίου, τα απαιτούμενα έγγραφα έχουν αυξηθεί, με στόχο τη διαφάνεια και την ασφάλεια της συναλλαγής.
Ο πωλητής είναι αυτός που φέρει το κύριο βάρος της συγκέντρωσης των εγγράφων πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης. Παρακάτω αναλύουμε αναλυτικά ποια είναι τα βασικά δικαιολογητικά που απαιτούνται και γιατί.
Το βασικότερο έγγραφο είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου. Πρόκειται για το συμβόλαιο με το οποίο ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο (αγορά, γονική παροχή, δωρεά, κληρονομιά κ.λπ.).
Ο τίτλος πρέπει να είναι μεταγεγραμμένος στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή καταχωρημένος στο Κτηματολόγιο. Ο συμβολαιογράφος θα ελέγξει την αλυσίδα τίτλων, δηλαδή την ιστορικότητα της κυριότητας.
Απαιτείται πιστοποιητικό από το Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο που αποδεικνύει ότι το ακίνητο είναι νόμιμα καταχωρημένο στο όνομα του πωλητή και ότι δεν υπάρχουν βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις).
Σε περιοχές που λειτουργεί το Κτηματολόγιο, εκδίδεται κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος.
Ο πωλητής πρέπει να προσκομίσει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ πενταετίας, το οποίο αποδεικνύει ότι έχει δηλώσει σωστά το ακίνητο στο Ε9 και ότι δεν υπάρχουν οφειλές ΕΝΦΙΑ για τα τελευταία πέντε έτη.
Χωρίς αυτό το πιστοποιητικό δεν μπορεί να υπογραφεί συμβόλαιο μεταβίβασης.
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, απαιτείται βεβαίωση μηχανικού που δηλώνει ότι:
Ο μηχανικός πραγματοποιεί αυτοψία και εκδίδει ηλεκτρονική βεβαίωση μέσω του ΤΕΕ.
Για την πώληση διαμερίσματος, μονοκατοικίας ή επαγγελματικού χώρου απαιτείται Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης. Εκδίδεται από ενεργειακό επιθεωρητή και κατατάσσει το ακίνητο σε ενεργειακή κατηγορία.
Το ΠΕΑ είναι υποχρεωτικό τόσο για την αγγελία όσο και για το συμβόλαιο.
Ο πωλητής οφείλει να προσκομίσει φορολογική ενημερότητα από την ΑΑΔΕ, που αποδεικνύει ότι δεν έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο.
Σε περίπτωση οφειλών, μπορεί να γίνει παρακράτηση ποσού από το τίμημα της πώλησης.
Σε περιπτώσεις ελεύθερων επαγγελματιών ή επιχειρηματιών μπορεί να ζητηθεί ασφαλιστική ενημερότητα από τον ΕΦΚΑ.
Το ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας) βεβαιώνεται από τον οικείο Δήμο. Απαιτείται πιστοποιητικό ότι δεν υπάρχουν οφειλές.
Ο Δήμος ελέγχει τα τετραγωνικά που έχουν δηλωθεί και τη σωστή καταγραφή του ακινήτου.
Ο μηχανικός χρειάζεται αντίγραφο της οικοδομικής άδειας και των σχεδίων (κατόψεις, τοπογραφικό), ώστε να ελέγξει τη νομιμότητα του ακινήτου.
Σε περίπτωση παλαιών ακινήτων, ενδέχεται να απαιτηθεί επιπλέον έρευνα στα αρχεία πολεοδομίας.
Σε οικόπεδα ή αγροτεμάχια απαιτείται πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων (ΕΓΣΑ ‘87).
Αν το ακίνητο αποκτήθηκε μέσω κληρονομιάς, απαιτούνται:
Πόσο Διαρκεί η Συγκέντρωση των Δικαιολογητικών;
Ο χρόνος διαφέρει ανάλογα με την πολυπλοκότητα της υπόθεσης. Σε απλές περιπτώσεις μπορεί να ολοκληρωθεί σε 2–4 εβδομάδες. Αν υπάρχουν πολεοδομικά ή κτηματολογικά ζητήματα, μπορεί να απαιτηθεί περισσότερος χρόνος.
Η σωστή προετοιμασία από την αρχή μειώνει σημαντικά τις καθυστερήσεις.
Άρα συνοψίζοντας:
Α. Τα Δικαιολογητικά του Πωλητή
Αποτελεί βασική προϋπόθεση για κάθε μεταβίβαση. Ο μηχανικός ελέγχει το ακίνητο και εκδίδει:
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου περιλαμβάνει πλήρη στοιχεία του ακινήτου (σχέδια, άδειες, νομιμότητα).
Ο πωλητής οφείλει να προσκομίσει φορολογική ενημερότητα.
Απαιτείται μόνο εφόσον ο πωλητής:
Εκδίδεται από τον ΕΦΚΑ (πρώην ΙΚΑ).
Εάν ο πωλητής δεν υπάγεται σε ασφαλιστική υποχρέωση, υποβάλλει υπεύθυνη δήλωση ότι δεν απαιτείται ασφαλιστική ενημερότητα, η οποία προσαρτάται στο συμβόλαιο.
Εκδίδεται από τον Δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο.
Για την έκδοση απαιτούνται:
Σημείωση: Αν πρόκειται για αγροτεμάχιο χωρίς κτίσμα, δεν απαιτείται ΤΑΠ.
Ο πωλητής πρέπει να προσκομίσει το συμβόλαιο με το οποίο απέκτησε το ακίνητο, όπως:
Σε περίπτωση απόκτησης μετά την 31/12/1989 μέσω δωρεάς, γονικής παροχής ή κληρονομιάς, απαιτείται πιστοποιητικό από τη Δ.Ο.Υ. ότι η πράξη δηλώθηκε και δεν υφίσταται φορολογική εκκρεμότητα.
Αποδεικνύει ότι το ακίνητο έχει μεταγραφεί νόμιμα στο Υποθηκοφυλακείο κατά τον χρόνο απόκτησης.
Σε περιοχές ενταγμένες στο Κτηματολόγιο, απαιτείται:
Ο πωλητής υποβάλλει:
Εάν το ακίνητο ήταν μισθωμένο, δηλώνεται ότι τα εισοδήματα έχουν δηλωθεί στις φορολογικές δηλώσεις.
Αν το ακίνητο ανεγέρθηκε μετά την 14/3/1983, απαιτείται επικυρωμένο αντίγραφο οικοδομικής άδειας.
Αν έχει κατασκευαστεί πριν από την ημερομηνία αυτή, απαιτείται υπεύθυνη δήλωση πωλητή και αγοραστή ότι πρόκειται για παλαιό κτίσμα.
Χορηγείται από τον αρμόδιο Δήμο και πιστοποιεί ότι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές σχετικές με πολεοδομικές εισφορές.
Αφορά την απόδειξη καταβολής του Ενιαίου Τέλους Ακινήτων για τα έτη που απαιτούνται.
Για οικόπεδα απαιτείται τοπογραφικό με δηλώσεις Ν.651/1977 και Ν.1337/83, υπογεγραμμένο από μηχανικό.
Αν το ακίνητο βρίσκεται σε παραμεθόρια περιοχή, απαιτείται ειδική άδεια.
Από 1/1/2011 είναι υποχρεωτικό για ακίνητα άνω των 50 τ.μ.
Εκδίδεται από ενεργειακό επιθεωρητή και αναγράφει την ενεργειακή κατηγορία του ακινήτου.
Β. Τα Έξοδα του Πωλητή
Ο πωλητής επιβαρύνεται συνήθως με τα εξής:
Για:
Για τη σύνταξη Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης.
Δεν είναι υποχρεωτική σε όλες τις περιπτώσεις, αλλά συνιστάται για έλεγχο τίτλων και νομική υποστήριξη από δικηγόρο ακινήτων. Το κόστος καθορίζεται κατόπιν συμφωνίας.
Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)
Μπορώ να πουλήσω ακίνητο αν έχω αυθαίρετες κατασκευές;
Ναι, αλλά πρέπει πρώτα να τακτοποιηθούν νόμιμα μέσω μηχανικού πριν τη μεταβίβαση.
Είναι υποχρεωτικό το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης;
Ναι, είναι απαραίτητο για την ολοκλήρωση της πώλησης.
Αν έχω οφειλές στην εφορία, μπορώ να πουλήσω;
Μπορεί να γίνει πώληση με παρακράτηση ποσού από το τίμημα για την εξόφληση των οφειλών.
Ποιος πληρώνει τον συμβολαιογράφο;
Συνήθως τα έξοδα συμβολαιογράφου τα αναλαμβάνει ο αγοραστής, αλλά αυτό συμφωνείται μεταξύ των μερών.
Χρειάζεται δικηγόρος;
Δεν είναι πάντα υποχρεωτικός, αλλά συνιστάται για έλεγχο τίτλων και νομική ασφάλεια.
Πότε πληρώνεται ο φόρος μεταβίβασης;
Ο φόρος μεταβίβασης πληρώνεται από τον αγοραστή πριν την υπογραφή του συμβολαίου.
Συμπέρασμα
Η πώληση ακινήτου απαιτεί οργάνωση, συνεργασία με συμβολαιογράφο και μηχανικό και έγκαιρη συγκέντρωση δικαιολογητικών. Ο πωλητής πρέπει να διασφαλίσει ότι το ακίνητο είναι νομικά και φορολογικά τακτοποιημένο πριν τη μεταβίβαση.
Η σωστή προετοιμασία όχι μόνο επιταχύνει τη διαδικασία, αλλά ενισχύει και την εμπιστοσύνη του αγοραστή, οδηγώντας σε ασφαλή και ομαλή ολοκλήρωση της συναλλαγής.
© Law Advertising | All Rights Reserved By SeoMarketer