Μου Πούλησαν Υποθηκευμένο Ακίνητο – Αναλυτικός οδηγός

Μου Πούλησαν Υποθηκευμένο Ακίνητο – Τι Μπορώ να Κάνω;

Η αγορά ακινήτου αποτελεί σημαντική οικονομική επένδυση. Τι συμβαίνει όμως όταν, μετά την υπογραφή του συμβολαίου, ανακαλύπτετε ότι το ακίνητο είναι υποθηκευμένο; Πρόκειται για μία ιδιαίτερα σοβαρή κατάσταση που μπορεί να δημιουργήσει ανασφάλεια και νομικές επιπλοκές.

Το βασικό ερώτημα είναι: Είναι άκυρη η αγοραπωλησία; Και ποια είναι τα δικαιώματα του αγοραστή;

Τι σημαίνει “υποθηκευμένο ακίνητο”;

Η υποθήκη είναι εμπράγματο βάρος που εγγράφεται στο ακίνητο για εξασφάλιση απαίτησης (συνήθως τραπεζικού δανείου). Εάν ο οφειλέτης δεν εξοφλήσει την οφειλή, ο δανειστής μπορεί να προχωρήσει σε αναγκαστική εκτέλεση (πλειστηριασμό).

Η ύπαρξη υποθήκης δεν καθιστά αυτομάτως άκυρη τη μεταβίβαση. Το ακίνητο μπορεί νομικά να μεταβιβαστεί ακόμη και αν φέρει βάρη. Ωστόσο, ο νέος ιδιοκτήτης αποκτά το ακίνητο μαζί με το βάρος.

Είναι νόμιμη η πώληση υποθηκευμένου ακινήτου;

Ναι, είναι νόμιμη, εκτός αν στο συμβόλαιο έχει συμφωνηθεί ρητά ότι το ακίνητο μεταβιβάζεται ελεύθερο βαρών.

Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, ο πωλητής έχει υποχρέωση να μεταβιβάσει την κυριότητα απαλλαγμένη από νομικά ελαττώματα, εκτός αν ο αγοραστής γνώριζε και αποδέχθηκε το βάρος.

Εάν το ακίνητο μεταβιβάστηκε χωρίς ενημέρωση για την υποθήκη, ενδέχεται να συντρέχει νομικό ελάττωμα.

Πότε υπάρχει ευθύνη του πωλητή;

Υπάρχει ευθύνη όταν:

• Ο πωλητής απέκρυψε την ύπαρξη υποθήκης.
• Στο συμβόλαιο αναφέρεται ότι το ακίνητο είναι “ελεύθερο βαρών”.
• Δεν ενημερώθηκε ο αγοραστής για την οικονομική κατάσταση του ακινήτου.
• Δεν έγινε νομικός έλεγχος τίτλων λόγω παραπλανητικών στοιχείων.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο αγοραστής μπορεί να ασκήσει αγωγή.

Ποια είναι τα δικαιώματα του αγοραστή;

1. Αγωγή για άρση νομικού ελαττώματος

Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει από τον πωλητή να εξαλείψει την υποθήκη.

2. Μείωση τιμήματος

Εάν η υποθήκη μειώνει την αξία του ακινήτου, μπορεί να ζητηθεί αναλογική μείωση του τιμήματος.

3. Υπαναχώρηση από τη σύμβαση

Σε σοβαρές περιπτώσεις, μπορεί να ζητηθεί ακύρωση της αγοραπωλησίας.

4. Αποζημίωση

Εφόσον αποδειχθεί ζημία, ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει αποζημίωση.

Τι γίνεται αν η υποθήκη αφορά τραπεζικό δάνειο;

Συχνά, η πώληση γίνεται με συμφωνία ότι μέρος του τιμήματος θα καταβληθεί στην τράπεζα για εξόφληση του δανείου και άρση της υποθήκης.

Εάν όμως δεν εξοφληθεί το δάνειο, η υποθήκη παραμένει και ο νέος ιδιοκτήτης κινδυνεύει με αναγκαστική εκτέλεση.

Σε αυτή την περίπτωση απαιτείται άμεση νομική παρέμβαση.

Μπορεί να γίνει πλειστηριασμός;

Ναι. Η υποθήκη ακολουθεί το ακίνητο, όχι τον ιδιοκτήτη. Αν ο οφειλέτης δεν εξοφλήσει, η τράπεζα μπορεί να επισπεύσει πλειστηριασμό ακόμη και αν το ακίνητο έχει μεταβιβαστεί.

Ωστόσο, ο αγοραστής έχει δικαίωμα να στραφεί κατά του πωλητή.

Τι πρέπει να κάνω άμεσα;

1. Ελέγξτε το συμβόλαιο αγοραπωλησίας.
2. Ζητήστε αντίγραφο από το Κτηματολόγιο ή το Υποθηκοφυλακείο.
3. Συμβουλευτείτε άμεσα δικηγόρο.
4. Διαπιστώστε αν υπήρχε ρητή συμφωνία περί ελευθερίας βαρών.
5. Εξετάστε εάν υπήρξε δόλος ή απόκρυψη.

Η ταχύτητα αντίδρασης είναι κρίσιμη.

Μπορώ να στραφώ κατά του συμβολαιογράφου;

Η ευθύνη του συμβολαιογράφου περιορίζεται στην καταγραφή της βούλησης των μερών και στον έλεγχο των εγγράφων που προσκομίζονται. Αν όμως δεν έγινε οφειλόμενος έλεγχος ή υπήρξε παράλειψη, ενδέχεται να εξεταστεί και δική του ευθύνη.

Πώς αποφεύγονται τέτοιες καταστάσεις;

Η λύση είναι ο πλήρης νομικός έλεγχος τίτλων πριν την υπογραφή.

Ο δικηγόρος ελέγχει:

• Τυχόν υποθήκες
• Προσημειώσεις
• Κατασχέσεις
• Διεκδικήσεις τρίτων
• Εκκρεμείς δικαστικές αποφάσεις

Ο έλεγχος καλύπτει τουλάχιστον 20 έτη.

Συμπέρασμα

Η αγορά υποθηκευμένου ακινήτου δεν σημαίνει αυτομάτως απώλεια της ιδιοκτησίας, αλλά ενέχει σοβαρούς κινδύνους.

Το κρίσιμο στοιχείο είναι αν ο αγοραστής γνώριζε ή όχι το βάρος και τι προβλέπει το συμβόλαιο.

Η έγκαιρη νομική συμβουλή μπορεί να προστατεύσει τα δικαιώματα του αγοραστή και να αποτρέψει μεγαλύτερη οικονομική ζημία.

FAQ – Συχνές Ερωτήσεις

Είναι άκυρη η αγοραπωλησία αν υπάρχει υποθήκη;

Όχι απαραίτητα. Η μεταβίβαση είναι νόμιμη, αλλά το βάρος ακολουθεί το ακίνητο.

Μπορώ να ακυρώσω τη σύμβαση;

Ναι, εφόσον αποδειχθεί σοβαρό νομικό ελάττωμα ή δόλος.

Κινδυνεύω με πλειστηριασμό;

Ναι, εάν δεν εξοφληθεί η οφειλή για την οποία έχει εγγραφεί η υποθήκη.

Τι γίνεται αν δεν γνώριζα την υποθήκη;

Μπορείτε να στραφείτε κατά του πωλητή για αποζημίωση ή υπαναχώρηση.

Πόσο χρόνο έχω για να κινηθώ νομικά;

Οι αξιώσεις υπόκεινται σε παραγραφή. Απαιτείται άμεση νομική συμβουλή.

Ποιος ευθύνεται τελικά;

Κατά κύριο λόγο ο πωλητής, εφόσον δεν υπήρξε ενημέρωση ή υπήρξε παραπλάνηση.