Νομικός Έλεγχος Ακινήτου – Όλη η διαδικασία

Η αγορά ακινήτου αποτελεί μια από τις πιο σημαντικές επενδυτικές αποφάσεις στη ζωή κάθε ατόμου. Πέρα από την επιλογή της τοποθεσίας ή του μεγέθους, ένα από τα βασικά στάδια είναι ο νομικός έλεγχος του ακινήτου, ο οποίος εξασφαλίζει ότι το ακίνητο δεν φέρει βάρη, προβλήματα ή νομικές εκκρεμότητες. Παρακάτω παρουσιάζεται βήμα προς βήμα η διαδικασία, τι περιλαμβάνει και γιατί είναι απαραίτητη.

Τι είναι ο νομικός έλεγχος ακινήτου;

Ο νομικός έλεγχος ακινήτου είναι η διαδικασία κατά την οποία δικηγόρος ερευνά τη νομιμότητα και καθαρότητα του τίτλου ιδιοκτησίας ενός ακινήτου. Αφορά κάθε μεταβίβαση ακινήτου (πώληση, αγορά, δωρεά, κληρονομιά) και γίνεται με σκοπό την προστασία του αγοραστή από πιθανά νομικά ή οικονομικά προβλήματα.

Τι περιλαμβάνει ο νομικός έλεγχος ακινήτου;

Ο νομικός έλεγχος ακινήτου είναι ένα απαραίτητο βήμα σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου, καθώς διασφαλίζει ότι η ιδιοκτησία που πρόκειται να αγοραστεί δεν έχει νομικά προβλήματα ή κινδύνους. Ο έλεγχος διενεργείται από δικηγόρο που εκπροσωπεί τον αγοραστή και περιλαμβάνει συγκεκριμένες ενέργειες τόσο στο Υποθηκοφυλακείο, όσο και στο Κτηματολόγιο.

1. Έλεγχος Ιδιοκτησίας και Ιστορικό Τίτλων
Ο δικηγόρος ελέγχει αν το ακίνητο ανήκει νόμιμα στον πωλητή. Αυτό γίνεται με τη μελέτη των τίτλων ιδιοκτησίας που έχουν μεταγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο ή καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο, καθώς και με τη διαδοχή των προηγούμενων ιδιοκτητών. Ο στόχος είναι να διαπιστωθεί ότι η αλυσίδα μεταβιβάσεων είναι νόμιμη, συνεχής και χωρίς κενά.

2. Έλεγχος για Βάρη, Κατασχέσεις & Υποθήκες
Ένα πολύ σημαντικό σημείο του ελέγχου είναι να διαπιστωθεί αν το ακίνητο φέρει:

Υποθήκες (π.χ. από τραπεζικό δάνειο)

Προσημειώσεις

Κατασχέσεις ή εκτελέσεις για χρέη του ιδιοκτήτη

Απαιτήσεις τρίτων

Η ύπαρξη τέτοιων εγγραφών μπορεί να θέσει σε κίνδυνο την αγοραπωλησία ή να καθυστερήσει σημαντικά τη διαδικασία.

3. Διεκδικήσεις και Νομικές Εκκρεμότητες
Ο δικηγόρος οφείλει να ερευνήσει αν υπάρχουν νομικές διεκδικήσεις εις βάρος του ακινήτου. Αυτό σημαίνει να διαπιστωθεί αν τρίτοι έχουν υποβάλει αγωγές ή ενστάσεις σχετικά με την κυριότητα ή τη χρήση του ακινήτου. Σε περίπτωση που υπάρχει σε εξέλιξη κάποια δικαστική διαμάχη, ο αγοραστής πρέπει να ενημερωθεί πλήρως και να λάβει μέτρα προστασίας.

4. Έλεγχος Κτηματολογικών Εγγραφών
Ο έλεγχος στο Εθνικό Κτηματολόγιο αφορά τη σωστή και πλήρη καταχώριση του ακινήτου:

Αντιστοίχιση με τα στοιχεία του Υποθηκοφυλακείου

Σωστός αριθμός ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου)

Επαλήθευση της γεωμετρικής απεικόνισης και της θέσης του ακινήτου

Πολλές φορές εντοπίζονται σφάλματα ή ελλείψεις στα στοιχεία, όπως λάθη στον ιδιοκτήτη, στα τετραγωνικά ή στην τοποθεσία.

5. Συμφωνία μεταξύ Υποθηκοφυλακείου και Κτηματολογίου
Ο έμπειρος δικηγόρος οφείλει να συγκρίνει τις πληροφορίες που εντοπίζει στο Υποθηκοφυλακείο με τις εγγραφές στο Κτηματολόγιο. Αν υπάρχουν αποκλίσεις ή ασυμφωνίες, ενημερώνει άμεσα τον πελάτη και υποδεικνύει αν χρειάζονται διορθώσεις ή διευκρινίσεις πριν την υπογραφή του συμβολαίου.

6. Έλεγχος Οριζόντιας Ιδιοκτησίας & Κανονισμών (για διαμερίσματα)
Αν το ακίνητο βρίσκεται σε πολυκατοικία ή είναι διαμέρισμα, ο έλεγχος επεκτείνεται:

Στο συμβόλαιο σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας

Στον κανονισμό πολυκατοικίας (αν υπάρχει)

Αυτό γίνεται ώστε να διαπιστωθεί τι δικαιώματα και υποχρεώσεις έχει το διαμέρισμα (π.χ. δικαίωμα στάθμευσης, περιορισμοί χρήσης, κοινόχρηστα).

Συμπέρασμα
Ο νομικός έλεγχος ακινήτου είναι απαραίτητη προϋπόθεση για κάθε ασφαλή μεταβίβαση. Δεν περιορίζεται μόνο στην επαλήθευση της ιδιοκτησίας, αλλά καλύπτει ένα σύνολο παραμέτρων που διασφαλίζουν πως:

Το ακίνητο δεν φέρει προβλήματα

Ο τίτλος είναι καθαρός

Δεν θα προκύψουν νομικά εμπόδια στο μέλλον

Η συμβολή του δικηγόρου είναι καθοριστική και μπορεί να αποτρέψει σημαντικούς κινδύνους, εξασφαλίζοντας μια ομαλή και έγκυρη αγοραπωλησία.

Πότε και από ποιον γίνεται;

Ο έλεγχος πραγματοποιείται πριν την υπογραφή του συμβολαίου αγοράς. Ανατίθεται σε δικηγόρο της επιλογής του αγοραστή, ο οποίος έχει εμπειρία σε υποθέσεις ακινήτων και πρόσβαση στα κατά τόπους υποθηκοφυλακεία ή κτηματολογικά γραφεία.

Βήματα της διαδικασίας

1. Ανάθεση σε δικηγόρο
Ο αγοραστής επιλέγει έναν εξειδικευμένο δικηγόρο, ο οποίος αναλαμβάνει να ξεκινήσει τη διαδικασία ελέγχου. Ο δικηγόρος χρειάζεται αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας από τον πωλητή.

2. Έρευνα στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο
Ο δικηγόρος επισκέπτεται το αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή το κτηματολογικό γραφείο, όπου ερευνά:

Τίτλους ιδιοκτησίας των τελευταίων 20 ετών

Βάρη (π.χ. προσημειώσεις, υποθήκες, κατασχέσεις)

Δικαστικές διεκδικήσεις ή εκκρεμότητες

Δικαιώματα τρίτων (π.χ. δουλείες, μισθώσεις)

3. Έλεγχος αδειών και πολεοδομικής κατάστασης

Σε συνεργασία με μηχανικό, εξετάζεται αν το ακίνητο:

Έχει πολεοδομική νομιμότητα

Έχουν εκδοθεί άδειες οικοδομής

Υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές
Αυτός ο συνδυασμός νομικού και τεχνικού ελέγχου είναι κρίσιμος για ασφάλεια και μελλοντική αξιοποίηση.

4. Έκδοση νομικής γνωμάτευσης

Μετά την ολοκλήρωση της έρευνας, ο δικηγόρος εκδίδει γνωμάτευση, όπου αναφέρεται αν:

Το ακίνητο είναι «καθαρό» προς αγορά

Υπάρχουν κίνδυνοι ή νομικά εμπόδια

Απαιτούνται ενέργειες από τον πωλητή για τακτοποίηση

Τι περιλαμβάνει το κόστος;

Η αμοιβή του δικηγόρου για νομικό έλεγχο διαμορφώνεται ανάλογα με:

Τον αριθμό των εγγράφων που θα εξεταστούν

Την πολυπλοκότητα του φακέλου

Τη διάρκεια της έρευνας (υποθηκοφυλακείο, κτηματολόγιο κ.λπ.)

Ενδεικτικά, η αμοιβή ξεκινά από 200 έως 400 ευρώ για απλές περιπτώσεις. Σε περιπτώσεις με πολλαπλούς τίτλους ή επιπλοκές, μπορεί να φτάσει και τα 600+ ευρώ.

Γιατί είναι απαραίτητος;
Ο νομικός έλεγχος:

Προλαμβάνει νομικά λάθη που μπορεί να κοστίσουν ακριβά στο μέλλον

Διασφαλίζει την κυριότητα και την αξιοπιστία της μεταβίβασης

Δίνει στον αγοραστή νομική κάλυψη σε κάθε περίπτωση αμφισβήτησης

Πιθανοί κίνδυνοι αν δεν γίνει έλεγχος
Χωρίς νομικό έλεγχο, υπάρχει ρίσκο:

Να αγοράσετε ακίνητο με υποθήκη ή κατάσχεση

Να εμπλακείτε σε δικαστικές διεκδικήσεις

Να διαπιστώσετε μεταγενέστερα προβλήματα τίτλων που καθιστούν αδύνατη τη μεταπώληση

Συμπέρασμα

Ο νομικός έλεγχος ακινήτου δεν είναι απλώς μια τυπική διαδικασία. Είναι μια βασική ασπίδα προστασίας για κάθε αγοραστή και αποτελεί ουσιαστικό μέρος μιας ασφαλούς αγοραπωλησίας. Η επιλογή έμπειρου δικηγόρου και η σχολαστική έρευνα αποτρέπουν προβλήματα και εγγυώνται ότι η επένδυσή σας είναι ασφαλής.

Αν βρίσκεστε στη φάση αγοράς ακινήτου και χρειάζεστε καθοδήγηση από ειδικό, επικοινωνήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο ακινήτων πριν προχωρήσετε. Το κόστος του ελέγχου είναι πολύ μικρότερο από τις συνέπειες ενός προβληματικού τίτλου.