Τι ισχύει νομικά για ενοικιαζόμενες βίλες

Οι «ενοικιαζόμενες βίλες» δεν είναι μία ενιαία νομική κατηγορία. Άλλο πράγμα είναι η βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb (οικονομία διαμοιρασμού) και άλλο η λειτουργία μίας βίλας ως τουριστικό κατάλυμα με αδειοδοτικό πλαίσιο (π.χ. μέσω διαδικασιών του Υπουργείου Τουρισμού/γνωστοποίησης). Το σωστό πλαίσιο εξαρτάται από το τι ακριβώς προσφέρεις (μόνο διαμονή ή και υπηρεσίες), για πόσες ημέρες, πόσα ακίνητα, και σε ποια περιοχή.

Παρακάτω θα δεις τα βασικά σημεία που “πιάνουν” τις περισσότερες περιπτώσεις στην πράξη.

1) Βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb) – τι θεωρείται νόμιμο

Η βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα ορίζεται ως μίσθωση/υπεκμίσθωση για διάρκεια μικρότερη των 60 ημερών, όταν δεν παρέχονται υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα.

Αυτό έχει τεράστια σημασία:

• Αν προσφέρεις “ξενοδοχειακές” υπηρεσίες (π.χ. πρωινό, καθημερινή καθαριότητα ως οργανωμένη υπηρεσία, μεταφορές με χρέωση, concierge ως πακέτο), τότε μπορεί να φεύγεις από το πλαίσιο της απλής μίσθωσης και να χρειάζεσαι διαφορετική νομική/φορολογική αντιμετώπιση.

2) ΑΜΑ, Μητρώο και δηλώσεις στην ΑΑΔΕ (υποχρεώσεις-κλειδί)

Για βραχυχρόνια μίσθωση, το “κέντρο” των υποχρεώσεων είναι η ΑΑΔΕ:

• Το ακίνητο καταχωρείται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και λαμβάνει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
• Για κάθε διαμονή υποβάλλεται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση.
• Υπάρχουν κανόνες για διορθώσεις/τροποποιήσεις δηλώσεων, με προθεσμίες που εξηγούνται αναλυτικά στα επίσημα FAQs της ΑΑΔΕ.

Επίσης, τα επίσημα FAQs ξεκαθαρίζουν πότε μπορεί να απαιτείται έναρξη δραστηριότητας, ειδικά όταν το μοντέλο μοιάζει περισσότερο με οργανωμένη τουριστική εκμετάλλευση ή όταν υπάρχει μεγαλύτερη έκταση/συχνότητα εκμετάλλευσης.

3) Περιορισμοί/“κόφτες” και τι αλλάζει το 2026 σε κορεσμένες περιοχές

Το πλαίσιο επιτρέπει στο κράτος να ορίζει γεωγραφικούς περιορισμούς για λόγους προστασίας κατοικίας/ισορροπίας αγοράς. Αυτό προβλέπεται στο άρθρο 111 του Ν. 4446/2016.

Για το 2026, έχουν δημοσιευτεί αναφορές για αυστηροποίηση και περιορισμούς σε “επιβαρυμένες/κορεσμένες” περιοχές (π.χ. πάγωμα νέων αδειών/ΑΜΑ σε συγκεκριμένες ζώνες και επέκταση μέτρων). Επειδή αυτά είναι δυναμικά και εφαρμόζονται ανά περιοχή/ΦΕΚ/απόφαση, καλό είναι να γίνεται έλεγχος πριν από νέα καταχώρηση ή αγορά ακινήτου με στόχο τη βραχυχρόνια.

4) Αν η βίλα λειτουργεί ως “τουριστικό κατάλυμα” (άδεια/γνωστοποίηση)

Αν το μοντέλο σου είναι πιο κοντά σε επαγγελματική τουριστική λειτουργία, τότε μπαίνεις σε διαδικασίες που σχετίζονται με τουριστικά καταλύματα (π.χ. γνωστοποίηση λειτουργίας, αρμόδιες υπηρεσίες τουρισμού, δικαιολογητικά κ.λπ.).

Στην πράξη, αυτό είναι συχνό όταν:

• παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες με δομή/συχνότητα,
• υπάρχει προσωπικό, υποδομές, marketing ως “accommodation business”,
• ή υπάρχει στόχος να λειτουργεί σαν μικρή τουριστική μονάδα και όχι σαν απλή μίσθωση κατοικίας.

5) Ασφάλεια – πισίνα – κανόνες κτιρίου

Εδώ γίνεται συχνά το μεγαλύτερο λάθος: ο ιδιοκτήτης θεωρεί ότι “αρκεί ένα ΑΜΑ”. Όμως, ανεξάρτητα από το μοντέλο, έχεις υποχρεώσεις ασφάλειας.

• Πισίνα: αν υπάρχει πισίνα, θέλει ιδιαίτερη προσοχή (κανόνες ασφαλείας, ευθύνη σε ατύχημα, ενδεχόμενες απαιτήσεις/ελέγχους ανά περίπτωση).
• Πυρασφάλεια / γενική ασφάλεια: πυροσβεστήρες, έξοδοι, βασική σήμανση/συντήρηση.
• Κανονισμός πολυκατοικίας/συνιδιοκτησίας: σε κάποιες περιπτώσεις ο κανονισμός μπορεί να δημιουργεί πρακτικά ή νομικά ζητήματα (ειδικά σε κοινόχρηστους χώρους).

(Εδώ συνήθως χρειάζεται δικηγόρος + μηχανικός για να “δέσει” σωστά το ρίσκο.)

6) Συμβόλαιο/όροι, αποδείξεις, GDPR

• Βάλε σαφείς όρους (check-in/out, εγγύηση, ζημιές, κανόνες θορύβου, μέγιστος αριθμός ατόμων, εκδηλώσεις/party policy).
• Κράτα σωστά στοιχεία κρατήσεων/πληρωμών και κάνε τις δηλώσεις όπως πρέπει (ΑΑΔΕ).
• Αν συλλέγεις στοιχεία πελατών (έγγραφα, email, τηλέφωνα), ισχύει GDPR: συλλέγεις μόνο τα απαραίτητα, τα κρατάς ασφαλή, και έχεις λόγο/σκοπό επεξεργασίας.

FAQ – Συχνές Ερωτήσεις

1) Θέλω να νοικιάζω βίλα στο Airbnb. Τι χρειάζομαι σίγουρα;
Συνήθως: καταχώρηση στο Μητρώο της ΑΑΔΕ, ΑΜΑ και Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε αναχώρηση, εντός προθεσμιών.

2) Πότε δεν θεωρείται “απλή βραχυχρόνια μίσθωση”;
Όταν η διάρκεια/το μοντέλο ή οι υπηρεσίες ξεφεύγουν από “διαμονή + κλινοσκεπάσματα” και μοιάζει με οργανωμένη τουριστική υπηρεσία.

3) Υπάρχουν περιοχές που “παγώνει” η βραχυχρόνια μίσθωση;
Μπορούν να οριστούν περιορισμοί σε συγκεκριμένες ζώνες. Για το 2026 έχουν αναφερθεί αυστηρότεροι κανόνες σε κορεσμένες περιοχές. Έλεγξε πάντα τι ισχύει στη συγκεκριμένη διεύθυνση/ζώνη πριν κινηθείς.

4) Αν έχω 2–3 ακίνητα, αλλάζει κάτι;
Μπορεί να αλλάξει η αντιμετώπιση και να απαιτείται διαφορετική οργάνωση/έναρξη δραστηριότητας, ανά περίπτωση. Τα FAQs της ΑΑΔΕ δίνουν καθοδήγηση.

5) Με πισίνα έχω “έξτρα” νομική ευθύνη;
Ναι, γιατί αυξάνεται το ρίσκο ατυχήματος. Θέλει σωστή ασφάλιση, κανόνες χρήσης και τεχνική συμμόρφωση.

6) Ραδιενεργό ιώδιο/Ιατρικά δεν σχετίζονται—τι γίνεται με “υπηρεσίες”;
Αν εννοείς υπηρεσίες τύπου breakfast/καθημερινή καθαριότητα/transfer: αυτές είναι που μπορεί να αλλάξουν το πλαίσιο από “μίσθωση” σε “τουριστική υπηρεσία”.

Σημείωση

Το παραπάνω είναι πρακτικός οδηγός ενημέρωσης και όχι εξατομικευμένη νομική συμβουλή. Αν μου πεις (α) περιοχή/δήμο, (β) αν είναι μονοκατοικία ή σε συγκρότημα, (γ) αν δίνεις υπηρεσίες πέρα από κλινοσκεπάσματα, μπορώ να σου φτιάξω checklist συμμόρφωσης βήμα-βήμα για το συγκεκριμένο σενάριο.